L'état des lieux et le contrat de bail méritent tout votre attention !
Les règles du jeu pour un contrat de bail sont fixées par la loi. Vous bénéficierez ainsi vous-même et votre locataire d'une sécurité suffisante. Vous trouverez dans cet article de plus amples informations sur le contrat de bail de résidence principale, son enregistrement, sa durée et sa résiliation ainsi que sur l'état des lieux et la garantie locative. Notez qu'il y a des différences entre les trois régions en Belgique suite à la régionalisation de la législation en matière de bail depuis le 1er janvier 2019.

L'état des lieux, ou état locatif, est obligatoire et fait partie intégrante du contrat de bail. Il servira de référence pour constater d'éventuels dégâts ou déterminer, en fin de bail, si votre locataire en est responsable. Il donc important d'établir un état des lieux clair et détaillé.

L’état des lieux ou « état locatif »
Si vous mettez une maison ou un appartement en location, le bâtiment devra répondre à un certain nombre d'exigences de base en matière de sécurité, de santé et de salubrité. Cela concernera notamment la stabilité du bâtiment, l'humidité et la ventilation, l'accessibilité, ...

En outre, vous êtes obligé de réaliser avec le locataire un état de lieux constatant l'état locatif du bien. Pour ce faire, vous pouvez choisir de faire appel à un expert ou de le réaliser vous-même avec le locataire. Cet état des lieux sera suffisamment détaillé et sera joint en annexe du contrat du bail. Sans état des lieux, il vous sera impossible d'exiger des dommages et intérêts en cas de dégâts locatifs. Vous n'aurez en effet aucune preuve que les dommages n'existaient pas au moment de l'emménagement du locataire dans votre bien. En Région flamande et en Région wallonne, l'état des lieux doit être enregistré.

Pourquoi est-il important ?
L'état des lieux est une description détaillée de l'état dans lequel se trouve l'habitation mise en location au début de la période de location.

Un bon état des lieux fait office de point de repère et évitera des discussions ultérieures sur la responsabilité du locataire.

À la fin de la durée de location, votre locataire devra restituer l'habitation louée dans son état original. Pour vérifier qu'il en est bien ainsi, les parties compareront à ce moment-là l'habitation à l'état des lieux original. Il ne sera pas tenu compte alors des dommages dus à un cas de force majeure, à la vétusté ou à l'usure normale. Votre locataire sera par contre responsable de tous les autres dommages. L'état des lieux représentera donc un point de référence important. En l'absence d'un état des lieux, la loi part du principe que le locataire rend le bien dans l'état dans lequel il l'a reçu.

Comment établir un état des lieux
Pensez à établir un état des lieux avant que votre locataire n'emménage. L'habitation sera alors en principe vide et cela simplifiera les choses. Cependant, cela peut aussi se faire durant le premier mois d'occupation.

Vous pouvez choisir de faire appel à un expert ou décider d'établir vous-même l'état des lieux avec le locataire. Pour être valable, l'état des lieux doit répondre, entre autres, aux conditions suivantes :

avoir été établi en présence du propriétaire-bailleur et du locataire
être daté et signé par le propriétaire et le locataire ;
être suffisamment détaillé. Des descriptions vagues comme 'les deux parties reconnaissent que le bien est en bon état' ne sont pas suffisantes ;
être enregistré ( ceci n'est pas obligatoire en Région de Bruxelles-Capitale)
…
Avec un expert professionnel, vous avez la certitude que l'état des lieux est bien établi. Si vous désignez un expert commun, vous et le locataire partagerez les frais d'expertise. Vous pouvez aussi désigner votre propre expert que vous paierez alors vous-même (le locataire pouvant également désigner son propre expert et le payer).

Le contrat de bail
Le contrat de bail pour une résidence principale doit en principe être établi par écrit. Le contrat de bail doit entre autres reprendre les éléments suivants :

l'identité de toutes les parties au contrat,
la date de prise d'effet du contrat,
la durée du contrat,
l'indication de toutes les pièces et parties du bâtiment faisant l'objet de la location,
le montant du loyer,
…

La garantie locative
Si elle n'est pas rendue obligatoire par la loi, vous aurez toutefois tout intérêt à exiger le versement d'une garantie locative avant que le locataire n'emménage dans votre bien. Cela devra alors être stipulé clairement dans le contrat de bail. La loi prévoit trois types différents de garanties locatives, au choix des parties.

Votre locataire verse au maximum deux mois de loyer (en Région de Bruxelles-Capitale et en Région wallonne ) ou maximum trois mois de loyer (en Région flamande) sur un compte bloqué à son nom.
Votre locataire constitue une garantie locative correspondant à trois mois de loyer maximum à travers un versement mensuel à une banque, le tout étalé sur un maximum de trois ans.
Votre locataire opte pour une garantie bancaire pour laquelle le CPAS introduit une demande auprès d'une banque. Cette garantie s'élève au maximum à trois mois de loyer.
Il est vivement déconseillé de demander de l'argent en liquide au locataire à titre de garantie.

L'enregistrement
Le propriétaire a deux mois maximum après la signature du contrat pour le faire enregistrer. C'est obligatoire. Vous risquez une amende en cas de non-respect ou de retard et tant que le contrat de bail n'est pas enregistré, votre locataire peut le résilier sans délai de préavis ni indemnité moyennant certaines formes.

Pour faire enregistrer un contrat de bail, vous devez remettre une copie du contrat de bail signé par les deux parties et de l'état des lieux au bureau d'enregistrement compétent du lieu où se situe l'immeuble loué. Cela peut se faire par internet, par courrier, e-mail ou fax. Vous pouvez aussi vous rendre sur place.

Par l'enregistrement du contrat de bail, celui-ci est opposable à d'autres parties que le locataire ou le bailleur.

La durée
Pour un contrat de bail pour la résidence principale du locataire, conclu après février 1991, la loi sur les loyers opère une distinction entre :

les contrats de trois ans ou moins,
les contrats de neuf ans ou plus (y compris les contrats pour la durée de vie du locataire).
En principe, la durée du contrat de bail sera fixée dans le contrat proprement dit.

En l'absence de mention d'une durée de location ou si la période est supérieure à trois ans, le contrat de bail sera considéré comme un contrat de bail de neuf ans.

La période de location sera surtout importante pour connaître les droits et obligations du locataire et du bailleur à la résiliation du contrat.

La résiliation
Pour un contrat de bail pour la résidence principale du locataire, la durée de neuf ans est la durée standard dans les trois régions. Cependant, un bail de courte durée (durée inférieure ou égale à 3 ans), un bail d'une durée supérieure à 9 ans ou à « vie » est également possible.

La durée du contrat de bail doit être fixée dans le contrat proprement dit.

En l'absence de mention d'une durée de location ou si la période est supérieure à trois ans, le contrat de bail sera considéré comme un contrat de bail de neuf ans.

La période de location sera surtout importante pour connaître les droits et obligations du locataire et du bailleur à la résiliation du contrat

Bail de 9 ans

Un bail de 9 ans se termine à l'expiration de cette période moyennant un préavis d'au moins 6 mois avant l'échéance. Par défaut, le contrat sera renouvelé sous les mêmes conditions pour des durées successives de 3 ans.

A tout moment, vous pouvez mettre fin au bail de 9 ans, moyennant un préavis de 6 mois pour les raisons suivantes :

Pour une occupation personnelle ou par certains proches.
En Région flamande, si le congé est donné dans la première période de 3 ans, le délai de préavis ne peut expirer avant la fin de cette première période de 3 ans à partir de l'entrée en vigueur du contrat de bail.

Au terme de la 3e ou de la 6e année :
pour réaliser des travaux importants, de construction, transformation ou rénovation (et en région wallonne à tout moment, pour des travaux dans plusieurs logements d'un même immeuble, mais au minimum à partir de la 2e année de la location),
ou sans motif moyennant une indemnité qui s'élève, au terme de la 3ème année, à 9 mois de loyer et à 6 mois de loyer au terme de la 6ème année
Si vous n'occupez pas le bien dans le délai et les conditions requises et que vous ne démontrez pas de circonstances exceptionnelles, le preneur a droit à une indemnité qui s'élève à 18 mois de loyer.

Bail de courte durée

Vous pouvez également mettre fin au contrat de bail en Région de Bruxelles-Capitale et en Région wallonne, après la première année, moyennant un préavis de trois mois et le paiement d'une indemnité d'un mois de loyer.

Les litiges locatifs
​Un litige locatif peut survenir aussi bien pendant la période de location qu'au terme du contrat de bail. Pensez par exemple au locataire qui ne paie pas son loyer, n'entretient pas bien le logement ou ne respecte pas ses autres obligations. Ou pensez encore aux possibles litiges et discussions à propos d'éventuels dégâts locatifs et de la libération de la garantie locative. Le règlement d'un litige locatif peut se faire à l'amiable. Mais parfois, une procédure judiciaire sera inévitable.

NB : cet article vous donne des informations générales mais il est nécessaire de vous reporter aux formalités, conditions et particularités prévues par la loi en fonction de votre situation

Source : AG Insurance